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地产商下半年关键词:降速、瘦身

发布日期:2018-08-30    浏览次数:2241

      2018年注定是房企下半场分化的一个十字路口。有人会选择向左,也有人会选择向右。

  从上半年已经公布中报的上市房企来看,部分房企的扩张思路以及发展策略可能已经开始发生了转变。过去两年房企们极端追求的高周转偏外延扩张模式,已经被越来越多的房企所摒弃。

  同样,还有一部分房企,因区域调整和资金链的紧张,引发了“瘦身”计划。而这场因“调控”引发的深度调整,给房企们带来了深层次的阵痛。

  龙头房企选择降速

  万科降速、碧桂园反思,中海地产主动放缓投资。在经过过去几年的规模冲刺之后,龙头房企因为市场调控和事故频发等原因已经开始规模反思。

  以龙头房企万科为例,2018年中报数据显示,万科前六个月的合同销售额仅有3046.6亿元,同比增速不足一成。而即便在面对威胁企业存亡的股权大战发生的2016、2017年同期,万科的销售金额尚能分别增长69.9%、45.8%。如果从全行业来看,部分已经公布财报的房企上半年的销售合计同比上涨的幅度大概在35左右。总体看,万科上半年规模扩张意愿不是特别强烈。

  另一家龙头房企碧桂园,2018年上半年实现销售金额4124.9亿元,同比增长42.8%,仍就保持了较高的业绩增速。但对于下半年公司的发展,碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。同样,碧桂园董事会主席杨国强在《致投资者的一封信》中回顾了公司上半年的业绩表现之后,他也对过去两个月发生的安全事故进行检讨,认为是碧桂园对安全的重视程度不够,宁可放慢一些速度。

  对于如何去衡量放慢发展速度,莫斌表示,放慢发展速度是相对于碧桂园自身而言,碧桂园项目的建设周期与行业的平均周期一致。“安全的投入不是成本增加,而是投资。任何的企业想要长远健康发展,必须把安全放在第一位,因为生命是无价的,因此要敬畏生命,此后我们要真正地将各项管控做到极致。”莫斌补充道。此外,据碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜透露,未来,碧桂园将不设定销售及供货考核目标,主动调减供货及销售节奏,同时调整部分有需要的联合验收节点并豁免考核。

  还有一家最会赚钱的房企--中海地产,其上半年净利润率为26.3%。上半年的合约销售额达港币1508.5亿元,同比增长18.5%;营业收入为港币886亿元,同比微增1.6%。

  稳健的销售之外,中海地产也在放缓拿地节奏,其董事局主席兼行政总裁颜建国表示,政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,所以目前我们对市场保持高度谨慎态度。我们宁可错失一些机会,也不想投错几块地。在颜建国看来,下半年房地产企业的规模扩张将逐步放缓。中海地产会根据回款进度、政策与市场情况时刻调整投资节奏与规模。目前阶段,中海地产会采取很谨慎的姿态对待投资。" 一季度,我们抓住市场窗口竞争比较弱的机会,适当多买了一点土地。二季度开始,市场处于胶着状态,我们主动放缓投资速度。最近几个月,我们还处于观察期。"颜建国如是表示。

  裁员瘦身:部分地产商经历阵痛

  同样,还有一部分房企,因区域调整和资金链的紧张,引发了“瘦身”计划。

  近日,包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。

  “我们裁员比例可能都不止30%,据说我们(投资拓展)中心会裁掉三分之二。”某房企内部人士何晴苦恼地表示。自公司释放了裁员消息后,何晴近日来异常焦虑。因为她发现,在裁员大背景之下,房地产全行业均在面临人才过剩现象。

  “我们部门已经裁过一轮,可能后面还会有动作。剩下没有被裁的员工主要分为两类:一类是待遇比较低的员工,比如刚毕业的;一类是重要岗位的总监岗。”绿地一位内部人士表示。据该知情人士透露,绿地此番裁员主要原因是“一线城市没有土地了。”而据另一独立信息源相关人士透露,绿地此番“裁员”也可以称之为“人员结构调整”。

  “人员结构调整主要集中在上海、北京、天津、广州、深圳,上述城市目前都处于拿地困难阶段,没有足够的土地资源。绿地总部在上海,事业1、2部是最大的两个部门,成员大部分是上海人,很多员工不愿意去外地,加上业绩的压力,所以需要作出一定的调整,有人说1部2部年内合并,但还没看到文件。今年绿地的人员本身就比较动荡,这个情况还会持续一段时间。”不过,对于上述“裁员”事件,绿地官方持否认态度。

  此外,华夏幸福也因市场变化对公司团队进行了大幅“瘦身”。8月24日,有消息称,因战略收缩,华夏幸福天津事业部已就地解散。据多方了解,华夏幸福天津公司解散的消息属实。此外,据知情人士透露,华夏幸福此番“瘦身”可能还将持续。华夏幸福官方也坦承,正在进行局部优化和调整。

  除了拿地困境,何晴所在的公司还面临资金链紧张的窘状。而据她了解,为了渡过难关,公司产生了不少高成本短期借贷,但这似乎也未能缓解这家公司的资金之渴。于是,“裁员”计划正在酝酿中。未过试用期的何晴也因此整日忧心自己可能在“裁员”计划的名单中。

  今年以来,随着信贷政策持续收紧,不少地产公司面临资金困境。8月24日,有媒体报道称,南京宏图地产正在寻求买家,出售其持有的全部地产项目,以填补母公司三胞集团存在的巨大资金缺口。项目出售完成后,宏图将退出房地产行业,仅保留部分项目股权作为投资。

  而据了解,另外一家同样深陷资金链困境的以文旅地产为主要业态的公司已经启动了更大范围的“裁员”计划。据该公司内部员工向透露,“一开始我们都还心存侥幸,以为‘裁员’只是针对还未转正的新员工,但是现在发现是对我们所有员工;一开始我们以为只是像华夏幸福这样收缩阵营,但现在发现公司连收缩的能力都没有,最后可能就会回归到原点。”该人士无奈的表示。此刻,该人士正在加入“讨薪”行列。

  市场下行的阵痛

  无论是因区域调整引发的“瘦身”计划,还是因资金链紧张引发的“裁员”,都是房地产市场下行趋势中的表现。而这场因“调控”引发的深度调整,给房企们带来了深层次的阵痛。

  “阵痛,也说明盲目扩张会出现很多新问题。而通过人员调整,也是对过去相对臃肿的企业运营模式进行了纠正。当前部分企业进行了裁员或业务条线压缩,应该理解为企业控制成本的行为。而从战略上看,其实也体现了一点,即此类地产企业未来也会面临很多压力,必须通过此类业务条线人员队伍的压缩来实现效率提高和成本降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年下半年很多房企会面临资金回笼等压力,所以从企业高效运作的角度看,要适当管控“小白兔”的队伍。此类“小白兔”的含义在于,往往属于业绩平平而且效率不高的员工。最典型的是在目前业绩压力下,部分销售也积极性不高;投资策略屡屡犯错的员工,则会面临裁员或调整岗位等问题。因此,类似裁员的现象,也是企业提高效率的表现。

  同策研究院总监张宏伟表示,“裁员主要有两方面原因:一是区域结构性调整。比如,在一线城市或部分调控、限价比较严格的城市(比如环北京、海南地区),这些城市因拿地、销售等问题,不再需要原来大规模的团队;二是个别企业面临资金链紧张情况。房企因此放缓了投资拿地节奏,投资策略则尽可能偏向高周转,在人员编制上也开始收缩,有些甚至开始裁员。”

  新城控股副总裁欧阳捷表示,“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”

  “裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。”张宏伟说。

  来源:21世纪经济报道、时代财经、国际金融报、乐居财经、楼市头条,中房网综合整理